یکی از ابداعاتی که در بازارهای اعتباری آمریکا در 30 سال گذشته انجام شده ایجاد بازار اوراق بهادار با پشتوانه وام‌های رهنی است. تبدیل کردن رهن‌ها به اوراق بهادار بازار سرمایه‌گذاری جدیدی را ایجاد می‌کند و منجر به ایجاد دارایی با نقدینگی بالا و قیمت‌گذاری مؤثر و مناسب رهن‌ها می‌شود و همین‌طور باعث می‌شود که واسطه‌گری در بازار رهن به‌طور تخصصی صورت گیرد. تمام این پیشرفت‌ها باعث کاهش نرخ رهن برای قرض گیرندگان، افزایش افرادی که صاحبخانه می‌شوند و حذف اختلافات منطقه‌ای در گسترش سرمایه‌گذاری روی خانه‌هایی که وام داده می‌شوند، خواهد شد.از دیدگاه سرمایه‌گذاران، جریان تبدیل کردن  MBS  به اوراق بهادار در واقع عملی است که وام‌های نرخ‌گذاری نشده و فاقد نقدینگی به اوراق بهاداری تبدیل می‌شوند که هم نقدینگی بالایی دارد و هم ریسک اعتباری آن پایین است و نرخ‌های برگشتی مختلفی را پیشنهاد می‌دهد. روزانه با بیش از 200 بیلیون دلار معامله و _2/5 تریلیون دلار بدهی تصفیه نشده در سال 2003 بازار  MBS  آمریکا امروزه یکی از نقد ترین بازارهای دنیا است درآمدی که  MBS ها پیشنهاد می‌دهند از اسناد خزانه و اوراق بهادار صنفی بیشتر است. این درآمد، ریسک اعتباری بالا، ریسک بازار و ریسک عدم پرداخت را پوشش می‌دهد.جریان تبدیل به اوراق بهادار کردن رهن همچنین به دلیل انتقال ریسک نرخ بهره رهن از بانک‌ها و امکان پس‌انداز برای تعداد زیادی از سرمایه‌گذاران به پایدار تر کردن سیستم مالی مسکن کمک می‌کند. گذشته از این بسیاری از ریسک‌های اعتباری توسط بنگاه‌های اقتصادی مثل فانی ما و فریدی مک پوشش داده می‌شود به خاطر این‌که این بنگاه‌های اقتصادی، برخلاف بانک‌ها و پس‌اندازکنندگان که به‌طور ابتدایی رهن‌های مربوط به ناحیه خود را مورد ارزیابی قرار می‌دهند رهن تمام کشورها را به صورت یک مجموعه جمع می‌کنند و در زمینه متنوع‌سازی ریسک اعتباری دارای قابلیت زیاد هستند.افراد تازه‌کار باید پیش‌فرضی از انواع مختلف اوراق بهادار با پشتوانه وام‌های رهنی، بازار این اوراق و پیشرفت‌های منحصر به فرد و بی‌سابقهء آن، داشته باشند. بعد از آن باید در مورد ساختار و سه نوع اصلی از  MBS  مسکونی: یعنی اوراق بهادار تضمینی،  CMO  اوراق بهادار با پشتوانه وام‌های رهنی علامت‌گذاری شده بحث کنند.

تاریخچه  MBS

اصلی‌ترین منتشرکننده اوراق بهادار با پشتوانه وام‌های رهنی جنی ما، فانی ما و فریدی مک هستند مؤسسه فدرال رهن ملی در سال 1938 از طریق کنگره برای افزایش سرمایه‌گذاری و نقدشوندگی بازار رهن آمریکا ایجاد شد و به نام فانی ما شناخته شد. ابتدا فانی ما توسط دولت فدرال و به عنوان انجمن مهندسی مالی شکل گرفت. سپس در سال 1968 فانی ما به دو قسمت تقسیم شد یکی جنی ما که مؤسسه دولتی باقی ماند و دیگری فانی ما بود که به یک شرکت با سهام‌داران خصوصی تبدیل شد. نقش جنی ما از سال 1968 این بود که بازار ثانویه برای رهن‌های تضمینی دولت فراهم می‌کرد. جنی ما از بودجه فدرال استفاده می‌کرد و برنامه‌هایش مورد حمایت و ضمانت دولت فدرال قرار داشت.دولت فدرال از طریق جنی‌ما تا سال 1970 در بازار  MBS  تاخت و تاز کرد.شرکت وام‌های رهن خانه فدرال که به نام فریدی مک شناخته شد، توسط کنگره در سال 1970 به عنوان بازار ثانویه رهن در صنعت پس‌انداز و وام‌دهی تاسیس شد و در سال 1989 به یک شرکت سهامی خاص تبدیل شد.برخلاف جنی‌ما، فانی‌ما و فریدی مک مورد حمایت دولت فدرال نمی‌باشد اما هردوی این مؤسسات توسط دولت فدرال ایجاد شده و طرح‌های شرکتی فدرال در آن‌ها استفاده می‌شود، دولت اجازه نمی‌دهد که به دلیل مشکلات مالی فانی‌ما و فریدی مک دچار ورشکستگی بشوند; چرا که مانند سایر مؤسسات مالی قوی و بانک آمریکا بازار از التزامات و قوانین دولت آمریکا پیروی می‌کند. به همین دلیل این مؤسسات اقتصادی حق بیمه پایینی را برای مقابله با ریسک اعتباری زمانی که آن‌ها از بازارهای سرمایه خصوصی وام می‌گیرند، پرداخت می‌کنند. اولین  MBS  در سال 1970 توسط جنی‌ما به بازار ارایه شد که بین سال‌های 1970 تا 1980 مهم‌ترین نوع  MBS  اوراق بهادار تضمینی  (PASS-THROUGH)  بود. مهم‌ترین نوآوری در سال 1983 در بازار  MBS  زمانی که فریدی مک  CMO  را وارد بازار کرد، اتفاق افتاد. این ابزار جدید با سررسید ویژه و الزامات گردش وجوه، برای سرمایه‌گذاران جاذبه ایجاد کرد. اولین انتشار  CMO  با یک‌سری از گروه‌های مالیاتی و مشکلات قانونی و حسابداری مواجه شد ولی این مشکلات توسط قانون اصلاح امور مالیاتی 1986 که شامل مالیات سرمایه‌گذاری در رهن مستغلات  (REMIC)  نیز بود، برطرف شد. بعد از سال 1986  CMO  به طور فوق‌العاده‌ای رشد کرد و قوانین جدید مالیاتی باعث به وجود آمدن انواع دیگری از ابزار رهن همچون  STRIP  گواهینامه سهام دولتی (شناور) و یا برعکس آن شد.

 برگرفته از روزنامه سرمایه 24 خرداد 85 نوشته زهرا قهرمانی